17 NOV
2014
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PENSANDO A FUTURO


Al momento de diseñar entre 1999 y 2004 el Proyecto La Gloriosa abordamos la cuestión de los vecinos de Boedo ante el regreso del estadio a Avenida La Plata. Aquí recordamos lo que que hacé más de una década venimos planteando sobre el tema, dejando bien en claro cómo la Vuelta a Boedo beneficia a todos.

PENSANDO A FUTURO

Uno de los grandes temas respecto al proyecto La Gloriosa es su efecto sobre el barrio de Boedo. Esto es importante porque la actitud favorable (o cuando menos, neutral) de los vecinos al mismo será crucial para poder implementarlo, teniendo en cuenta las instancias legislativas que deberán ser sorteadas.

I PARTE 

¿Qué querrían los vecinos de cualquier proyecto que se implemente en el barrio? Se nos ocurren varias respuestas no excluyentes: 

* Que mejore su calidad de vida, o sea, que le preste servicios. 
* Que no afecte negativamente las condiciones de vida en el barrio. 
* Que no disminuya el valor de sus propiedades. 

Antes de responder a estas preguntas respecto al Proyecto La Gloriosa es importante repasar cómo se dan las transformaciones en los barrios. Debe tenerse en cuenta que CADA BARRIO ES UN CASO PARTICULAR, UNA HISTORIA DISTINTA. En general cuando un barrio se desarrolla es porque hay combinaciones de diferentes elementos, por ejemplo: modas, inversiones privadas de distintos tipos, inversiones públicas, etc. 

Sin embargo, es casi imposible que un barrio se desarrolle únicamente por inversión pública. La llamada Zona Sur de la Ciudad de Buenos Aires es el ejemplo más claro de esta afirmación. 

Un ejemplo diferente es el Abasto, que es el barrio que nosotros comparamos con lo que queremos para Boedo. El Abasto era una zona donde durante mucho tiempo funcionó un enorme equipamiento urbano: el Mercado de Abasto. El tipo de actividad que se desarrollaba allí conspiró siempre contra el valor de las propiedades en el entorno inmediato, pese a estar en una zona con buena accesibilidad. 

Cuando el Mercado de Abasto dejó de funcionar en 1984 (fue relocalizado en el actual Mercado Central, ubicado en Tapiales) el enorme predio quedó abandonado durante varios años.  La zona se marginalizó (como lo describe Luca Prodan en "Mañana en el Abasto"), se convirtió en insegura y los precios de las propiedades disminuyeron sensiblemente. 

A mediados de los 90 la empresa IRSA decide apostar al desarrollo de la zona, comprando no solamente el terreno donde hoy está Shopping Abasto sino también muchas propiedades en la zona a precios bajísimos (específicamente, compraron 2 manzanas enteras aparte del predio del ex Mercado de Abasto y otras 5 esquinas estratégicas). La idea era no solamente recuperar la inversión del shopping mediante los alquileres de los locales sino, mucho más importante, que el shopping jerarquizara la zona e hiciera aumentar el valor del resto de las propiedades que IRSA había comprado a bajos precios, demolido y construído en esos terrenos edificios nuevos. O sea, Abasto es un ejemplo de transformación en primer lugar causada por la salida de un equipamiento urbano de gran escala, la posterior tugurización de la zona y finalmente por la llegada de inversores privados. 

En 1999 se inauguró el shopping y la zona cambió bastante, si bien quedan muchas propiedades bastante precarias, casas tomadas, etc. El tema es que luego de la movida de IRSA la zona mejoró y entonces se hizo más apta para el turismo por una eficaz estrategia de marketing que la asoció al circuito del tango, teniendo en cuenta la inmediata asociación con Carlos Gardel. 


II PARTE 

La historia del Gasómetro y Boedo tiene diferencias con el Abasto, aunque sí comparte que se trata de un enorme equipamiento que tiene efectos sobre el barrio que lo rodea. 

En Av. La Plata el Gasómetro fue un lugar de socialización para los vecinos y no tenía las consecuencias negativas para el entorno que tenía el Mercado de Abasto. Cuando el estadio fue demolido el terreno no quedó abandonado y entonces la zona no se marginalizó. 

La llegada del hipermercado no hizo que las propiedades suban demasiado de precio y en la actualidad la zona no es demasiado diferente a lo que era cuando estaba el Gasómetro. De hecho, alcanza con alejarse 1 cuadra (o menos) de Av. La Plata para encontrarse con fábricas abandonadas, talleres, terrenos baldíos, etc. No se percibe un desarrollo significativo del barrio. 

¿Deberían esperar los vecinos que la historia del Abasto se repita en Boedo, en el sentido de que la llegada de un inversor privado eleve el valor de sus propiedades? En principio parece poco posible. No debe olvidarse que la zona de Abasto ocupa un lugar central en la ciudad, no es el caso del predio de Av. La Plata 1700. 
Carrefour está en el terreno hace más de 20 años y nunca construyó un shopping en el mismo. Tampoco vendió partes del predio ocupadas por estacionamiento para proyectos inmobiliarios. Estos son indicios que no pueden soslayarse. ¿Será que Carrefour no advierte los brillantes negocios inmobiliarios que podría hacer? 

Creemos que la zona de Av. La Plata tiene potencial para el turismo pero se debe hacer un esfuerzo grande (del que San Lorenzo sería parte, si bien obviamente ese no es el objetivo principal del Proyecto La Gloriosa) para aprovecharlo. Algunos ya advirtieron este potencial y así es posible encontrar en los alrededores restaurantes de cierta sofisticación (de comida regional argentina y ligados al tango). 

Respondiendo a las preguntas sobre qué querrían los vecinos sobre cualquier proyecto en la zona y qué pueden esperar del Proyecto La Gloriosa decimos: 

+ El proyecto mejorará su calidad de vida, porque dispondrán de un lugar donde ellos y sus familias podrán desarrollar actividades deportivas y sociales (hoy, casi inexistentes en la zona) y que será un importante lugar de socialización en el barrio. 

+ El proyecto no afectará negativamente las condiciones de vida en el barrio. Los partidos de fútbol se desarrollan cada 15 días durante 9 meses del año. Es decir, 18 días al año durante aproximadamente 5 horas cada uno de esos días. 

Realmente, no existen proyectos que desarrollen una zona que no tengan consecuencias negativas potenciales. Incluso la instalación de un shopping puede tenerlas, como la aparición de delincuentes que buscan asaltar a los clientes y a los comercios adyacentes. Una situación de este tipo se conoció hace poco en la zona de Alto Palermo. 

Alguna vez se deberá entender que la inseguridad no se combate buscando limitar las actividades de personas y entidades en la ciudad. 

Contrariamente a algunas preocupaciones que nos han sido transmitidas, las condiciones de vida en la zona mejorarán por el movimiento de los socios haciendo deportes, la presencia de turistas y la mayor actividad nocturna en la zona (más seguridad) 

-El proyecto no disminuirá el valor de sus propiedades, creemos que el efecto será el contrario. En este sentido creemos que para que una zona se desarrolle (aumente el valor de las propiedades) debe lograr "venderse" de alguna forma más o menos creíble.


III PARTE 

Desde los años 60 la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires comenzó a pensar en residencializar la zona de Av. La Plata aunque con viviendas destinadas a clase media o más bien media baja, ya que nadie puede pensar que los "complejos urbanísticos" de los que hablaban las nefastas ordenanzas que fueron acompañando el proceso de cierre del Gasómetro iban a ser edificios lujosos. 

La concreción de esa residencialización quedó a medio camino cuando se instaló el hipermercado: en lugar de que se reemplazara al estadio por complejos de monoblocks se lo reemplazó por otro equipamiento de gran escala. Como quedó dicho, los valores inmobiliarios no variaron demasiado respecto al resto de la ciudad y la imagen de la zona en la mente de potenciales compradores se mantuvo sin cambios. 

El proyecto La Gloriosa permitirá "vender" la zona a través de su punto diferencial, lo que la hace única: ser un lugar mítico de Buenos Aires, ligado al fútbol y al tango. 

La concreción de los proyectos A y B del Proyecto La Gloriosa (Ampliación de Sede y Microestadio en la PLaza Lorenzo Massa) permitirán ir cambiando el marketing inmobiliario de la zona pero el gran cambio vendría dado por la reconstrucción del Estadio (acompañado por una campaña de marketing acorde). Sin la construcción del estadio la potencial atracción de turistas se verá limitada, aunque la zona mejorará de todas formas por las actividades de los socios en la sede y el microestadio. 

Creemos que los vecinos no deberían dejarse llevar por eventuales afirmaciones de inmobiliarias de la zona sobre los aspectos negativos de la reconstrucción de un nuevo estadio. Las inmobiliarias suelen manejarse por sentido común más que por investigaciones de casos. Sólo ven como positivo aquello que garantiza una valorización rápida y segura y conocen 3 o 4 caminos para eso: construcción de un shopping, construcción de un subte, construcción de torres de lujo o pequeñas inversiones de sectores de clases medias altas. 
Ninguna de estas cosas ha ocurrido en Av. La Plata 1700 ni creemos que vayan a ocurrir en muchos años. 

Como decíamos, el proyecto La Gloriosa prevee que la zona desarrolle un perfil similar al del Abasto, aunque siguiendo un camino diferente, quizá más complejo, pero que creemos que es el más viable para esa zona de Boedo. 

En el proceso varios pasos son decisivos: 

*Construir primero el microestadio y la sede e ir cambiando las rutinas del barrio: que empiecen a desarrollarse eventos de todo tipo en Boedo. 

* Volver a acercar al vecino al club. 

* Campaña de marketing que posicione a la zona en el circuito turístico cultural, con San Lorenzo, su historia y su mística como elemento fundamental, sumado a la cercanía a la zona tanguera de San Juan y Boedo. 

* Lograr el acompañamiento de las instituciones de la ciudad, tanto de la Legislatura (sacando las leyes que sean necesarias) y del Poder Ejecutivo, con inversiones en la zona. Sería bueno que hubiera en los alrededores edificios públicos. La zona tiene hoy una presencia comercial importante (fundamentalmente el hipermercado) y sería beneficioso que la mantuviera cuando el mercado deje de ocupar el terreno. 

Las complejidades del proceso nos hacen reafirmarnos en nuestra posición de que el proyecto requiere de pasos firmes, seguros y bien pensados y, sobre todo, ser parte de una política de estado en San Lorenzo.

DEBOEDOVENGO

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